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【地産】未來十年,三分之二房企或将被淘汰

【地産】未來十年,三分之二房企或将被淘汰

2019/07/26 10:35
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随着房地産調控的持續高壓,市場的殘酷正逐漸顯現。人民法院公告網顯示,截至7月24日,今年全國共有274家房地産企業宣告破産清算,僅24日一天就有三家房企宣布破産。其中大多數都是中小型企業,但也不乏位列全國500強上市房企。

 

01

競争加劇 大浪淘沙

 

房企的紛紛退場,令人不禁慨歎,2019年樓市深冬已至。7月13日,中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在上海表示,今後十幾年,中國房地産開發企業數量會減少三分之二以上。


CRIC數據顯示,2019年上半年,TOP100各梯隊房企之間規模分化持續,行業競争加劇。

 

其中,TOP3房企權益金額集中度達10.5%,同比提升0.8個百分點,龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。而排名50強之後的房企競争優勢已不再明顯,權益金額集中度出現回落。

 

近幾個月來,房企甩賣資産變現的消息不絕于耳。6月9日,粵泰股份與世茂旗下五家子公司簽署了《世茂粵泰合作項目協議書》,以63.97億元的價格,共計轉讓5個項目的股權。3-5月處于資金鍊危機中的泰禾集團已經先後轉讓約19個項目股權。

 

近日,處于前董事長“醜聞”旋渦中的新城控股公告稱,公司正與合作夥伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協商,籌劃出售部分項目公司股權。截至目前,公司已在洽談、協商出售的項目約為40個(含聯營項目)。

 

02

資金面、政策面持續收緊

在行業競争加劇的嚴峻形勢下,融資渠道的收緊及融資成本的不斷提高,或成為中小型房企的緻命打擊。

 

2019年4月12日,中國人民銀行發布的金融統計數據顯示,2019年一季度,人民币貸款增加5.81萬億元,同比多增9526億元,其中,以個人住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增加1.81萬億元,去年同期隻有1.75萬億元。

 

地産的過熱的金融風險顯現,在此背景下從今年第二季度以來,房企融資環境開始逐步收緊。有機構統計,2019年來,已經有超過15次針對房地産資金鍊收緊的政策出台。

 

房企融資持續收緊

 

4月19日,中央政治局會議明确,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”,此次會議重提結構性去杠杆。同日,住建部約談部分城市政府負責人,強調房地産市場調控目标不動搖。地産政策趨緊信号初現。

 

5月17日,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(銀保監發〔2019〕23号),在信托領域強調不向四證不全、開發商或股東資質不達标、資本金未足額到位的房地産項目直接提供融資。

 

5月18日,住建部再次對4個城市進行了預警提示。之後,住建部發布預警提示、約談部分城市政府負責人,延續趨嚴态勢。

 

6月,中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上公開表示,必須正視一些地方房地産金融化的問題。

 

6月後,境内債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊。

 

7月12日,國家發改委發布《對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,要求房地産企業發行外債隻能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務。并且在海外債務的債務規模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結構等方面也有諸多管控。實質上收緊了房企海外融資渠道。

 

 

近期,國泰君安發布的研究報告指出,今年下半年,預計融資政策維穩,開發貸款等傳統融資方式在行業融資中的占比将會提升,地産商票等尚未嚴控領域的融資規模可能會有所擴大。下半年,地産行業的融資成本預計将會擡升,資金面也将繼續承壓,房企的工作重心會加速向降低杠杆和加快現金回籠等目标轉移。

 

03 

不“找死”就“等死”

 

政策面、資金面的持續收緊,考驗着行業中的每一個企業。而在房地産行業多元化轉型的大環境下,新一輪洗牌已經開啟,以傳統住宅開發為主要經營領域的中小型房企,面臨着極大的生存挑戰。“大浪淘沙”的洗禮中,僵化不變也許就是在“等死”。

 

房地産企業追求規模化的時代或已走到盡頭,“多元化”、“品質化”的市場期待,也為行業未來的發展指明了方向。

 

 

 

 

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