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【地産】中國房地産野史(下)

【地産】中國房地産野史(下)

2019/07/25 17:41
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中國房地産野史(下)

 


2008年9月,金融危機全面爆發,世界經濟衰退,中國對外貿易降到冰點,國内物價飛漲,失業率高漲,很多企業倒閉。

 

當時的中國樓市經過多年的調控又遭遇金融風暴,北京奧運會的盛世狂歡也沒有掩蓋住爆發的恐慌,遇到了最嚴重的房價泡沫和危機。

 

當時被稱作地産界華南五虎的碧桂園、珠江、合生創展、富力、恒大地産,全部出現資金鍊問題,降價一觸即發。萬科、中海、金地等品牌房企先知先覺,已經在全國包括北京、杭州、上海等地開始了15%至30%的降幅(後來的人們才發現08年買房會是多麼大的幸福,曆史最好時機),多地發生退房潮、斷供潮,中介公司開始出現關門閉店。

 

經濟專家都在預測,中國房地産是不是要像九十歲的缺鈣老太太一樣,一跤跌成骨折了。

 

這一年,有個男人在北京開的公司破産了,老婆跟人跑了,豪華家具都被債主全拉走了。就剩下一個衣櫃和一把椅子。男人受不了這種打擊想自殺,找了根繩子站到椅子上準備上吊,一扭頭看到衣櫃上還有半瓶白酒和半包煙。男人就決定坐在椅子上抽完煙喝完酒後再自殺。

 

過了一會兒他自言自語道:我這是要幹嘛?生活才剛剛開始呀!

 

緊接着到了11月,政府推出了針對國際金融危機救市的一攬子計劃,就是世人說的“四萬億計劃”:加印四萬億人民币,拯救中國乃至全球經濟!

 

男人把房子質押貸了款,回老家買了一塊地準備蓋一棟房子賣掉。

結果09年房價暴漲,男人暴富,再拿地再開發,周而複始……他搖身一變成了地産開發商。

 

四萬億都幹了些什麼?

當時的目的,主要是投資拉動經紀和十大産業振興規劃。刺激政策之後,中國建設了數萬公裡的高速公路鐵路、100多座機場、以及十幾座城市的地鐵。

 

但更多的錢,都流入了樓市。國務院發展研究中心研究員吳敬琏在後來的一次演講中說道,國企們當年拿到4萬億根本不知該怎麼辦,隻能投房地産

 

老李是個幹了三十年建築的農民工,他不懂什麼是理财,隻知道把掙到的錢存到銀行最安全。他的夢想就是等攢夠了錢,就把錢給在省城工作的兒子買房用。

他不懂什麼是經濟危機,卻知道這一年多老是沒活兒幹,隻能回老家,但田被征用了,地也種不了。

當政策出來的時候,天南海北工地平地起,他樂呵呵的笑:終于有活兒幹了。

但後來他卻哭了:逐漸産能過剩,物價飛漲,房價暴漲,他存銀行的錢被稀釋,貶值了三成,房子自09年之後,就再也買不起了。

 

中國是個高儲蓄率的國家,印鈔就是把老百姓的儲蓄全部稀釋,最後的結果就是通脹。但話又說回來,隻有把貨币拿出來花掉或投資,經濟才能發展。

 

當那位和善的老人在電視上對人民伸出四個手指頭的時候,他是否知道,這對人民的影響有多大?

是非曲直這裡不表,但每次潮水來臨,每個個體,都有起有落。

 

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09年,房地産行業開始空前的繁榮,銷售毛利率、淨利率,銷售規模都大幅度提升,有人把這近十年的發展稱為房地産的黃金時代

 

這一年開始,有很多房企抓住機遇,成了黑馬,也有很多老牌大房企戰略失誤,逐漸退出舞台。而更多的是很多中小房企沒撐住那一撥的沖擊,像泡沫一樣升起、跌落,破碎在空中。

 

也就是打那時候起,開始有了房企的銷售排名。有趣的是,排名竟然也成了一樁生意。國内湧現出了很多地産研究機構,每年每家都會公布一個房企排名。對比排名會發現個有趣的現象:每家機構的數據來源相同,金額卻各不相同,排名有時候也會差别大得離譜。

 

中原首席分析師張大偉曾說,你仔細看,每當一家房企和這些機構簽了戰略合作的時候,排名就會突飛猛進的上升。究其原因,買這些排名是為了讨好兩種人:上市房企為了老闆和股東,沒上市的房企則是給銀行看。

 

09年破百億的房企達到了空前的20家。

 

其中有一家房企老闆黃文仔是個低調講究的老派紳士:西裝都是好幾萬塊起的;永遠頭發光滑油亮得連蒼蠅都停不上去;每天出門戴不同風格的領帶,一年下來可以不重複。但他同時也低調到幾年都沒在媒體露過面,也很少有人知道他也是農村苦孩子出身,改革之初他曾經借40萬元給朋友,後來沒還他也沒介意。

 

 

做了12年鋼材生意的黃文仔,從2000年開始開發廣州星河灣,雖然賣了很多年,無數同行曾去考察,我也是在那收到了刺激。他開創的“星河灣模式”至今還是傳奇: 

他堅持品質為王的豪宅模式,曾因不滿意親自掄錘砸掉百萬樣闆間,提出“建造房子中的勞斯萊斯”的口号比碧桂園早了15年; 

他最早提出産品複制的開發模式,把廣州星河灣搬到了北京原本是一塊垃圾堆和臭水溝的地上,卻賣成了北京銷冠;09年曾用六個小時賣出40億貨值,三個項目銷售破了百億

 

以1億元底價把順馳賣給路勁的孫宏斌,看似已無力東山再起。但中年老孫豈是池中物,他在順馳倒下之前已經注冊創辦了融創。蟄伏了三年後,在08年12月市場的冰點期,老孫用20億的天價拍下西山壹号院地塊,再次驚吓了世人。後來的市場再次證明老孫的判斷力:僅西山壹号院一個項目三年給融創進賬了150億

老孫舔舐好傷口,将版圖再次向全國鋪開。

 

先賣油條後賣菜娶了女秘書的姚振華,并沒有因為蔬菜直接發迹,但卻給他帶來了發達的機會:他賣菜賠了錢,反而是做菜時深圳“菜籃子工程”批的五十畝地讓他翻了身。用170萬撬動幾個億蓋房子發了家,自此寶能開始崛起。但寶能的野心不止于地産,姚老闆開始幹起了保險、物流、小貸、教育、醫療、農業等,事業越做越大。

 

那時候金茂還叫方興,剛成立就在央企中化的懷抱裡迅速羽翼豐滿,成為黑馬;

已經在香港經曆過97金融危機的中海深知此刻是發展的最佳時機;

萬科保利中海的業績幾乎是其他房企無法逾越的三座大山,但還是被綠地和恒大拼命迎頭趕上;

宋衛平讓全國人民都記住了綠城的好房子;

吳亞軍已經用一片片花海迷惑了無數太太的芳心。

 

個人财富也經曆了一場洗牌。很多人從實體經濟進入樓市,08年北京的某樓盤房價是8000元/㎡,到09年已經到了25000。那時候房價暴漲讓溫州炒房團賺了個盆滿缽滿,不停的有“溫州人砸2億買樓”的新聞爆出來。

 

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閱人無數不如仙人指路;仙人指路不如貴人相助。

 

08年金融危機爆發的時候,許老闆跑到香港配着大D會長鄭裕彤鞍前馬後玩了三個月,鄭裕彤感受到了誠意,擺手收下了這個來自河南周口太康縣聚台崗村的小兄弟。由撲克牌遊戲“鋤大D”的一群愛好者自發組成,但成員們有多厲害?他們占據着香港的半壁江山。

 

 

鄭裕彤帶着牌友們除了對08年陷入資金困頓的恒大注資外,還是恒大2009年赴港上市的背後推手。上市時老許剛做了沒多久大富豪就慘遭機構做空,但大D會大佬們再次出手,讓做空者們爆倉無數

當然,許家印也給牌友們了豐厚的回報,而且2015年大D會成員港商撤離大陸時,恒大則是他們550億元資産的接盤方。

 

當年姚振華拿地、蓋房也都有潮汕老鄉的幫忙。09年佳兆業赴港上市時,幫郭英成忙前忙後的也有不少老鄉。2017年佳兆業停牌兩年回血,背後仍然有潮汕幫的兄弟在站台。

 

潮汕幫有多厲害?

别隻看李光耀、李嘉誠、馬化騰、黃光裕和朱孟依。僅深圳就有400萬潮汕人,深圳資産前50名的生意人,可以去數數有多少個潮汕幫的堂主。

 

 

郭英成、張俊、黃茂如、黃楚龍、朱鼎健、紀海鵬這些堂主也都低調的要命。潮汕幫堂主之間的資金拆借,上億元資金都不用打欠條,上午說好下午款項就到位。姚堂主和郭堂主在潮汕幫裡借錢就像馬蓉和宋喆的關系一樣衆人皆知,資金遠超數十億規模。

 

甚至潮汕幫在深圳幾乎是無敵的存在。星河、寶能、華南城、東海、龍光、觀瀾湖、美佳華、大中華、茂業、鴻榮源等企業的背後,都站着潮汕商幫。

 

孫宏斌在融創擴張的時候,也不是一人獨行。前有雷曼兄弟注資2億美金,後還有私募基金貝恩、德意志銀行等外資頻頻注入。即使在近幾年老孫瘋狂收購,也不是僅憑着融創的銷售業績,背後還有很多信托基金在幫忙。

 

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翻翻中國房企老闆的奮鬥史,無一不會被貼上愛拼搏、好勝的标簽,但都自動忽略了另一個标簽:賭性強

 

不止一個房企的員工告訴我,他們老闆曾經每每到周末,就會飛到澳門去賭錢。牌桌上煙霧缭繞,叼着雪茄的老闆悶着頭一眼不發的往中間扔籌碼,一周都不出賭場,一場下來輸幾個億眼睛都不眨一下。

 

老闆們的賭性不止于此。

 

佳兆業上市後,也開始了全國化的布局,在全國瘋狂拿地,但後來發現進入三四線太深,就迅速收縮回一二線城市。但這并不是佳兆業2015年破産清算的原因。

 

從合生創展曾趕超萬科到逐漸消失,朱孟依遠走海外,從國美号稱地産要抵千億到黃光裕锒铛入獄,從佳兆業黑馬沖到前二十到郭英成因為某政法委書記落馬而外出躲了兩年,導緻佳兆業突然破産清算,潮汕幫大佬們在商場上遊刃有餘,在政場上的賭博卻是輸多赢少。

 

星河灣也遭遇了滑鐵盧:2010年,星河灣在鄂爾多斯遭折戟,項目因政策調整、非法占地、借貸崩盤等原因導緻銷售滑坡,當時星河灣發動四大代理公司聯手,動員了1000位銷售人員也未能改變頹勢。

緊接着2011年,太原星河灣又因質量問題引發業主大規模維權,銷售量急劇萎縮。上海星河灣又因項目降價掏出6億補償老業主的“補償門”事件,引發了業内的聲讨。進入2013年,曾經與黃文仔聯手締造星河灣銷售神話的梁上燕也離開了星河灣,黃金搭檔分崩離析。

 

自此星河灣被其他房企遠遠甩在了身後。星河灣也幾乎是這幾年房企興衰的縮影。

 

孫宏斌東嗅嗅西聞聞,這頭餓狼前面想吃綠城,後面想吃佳兆業,卻都讓到口的肥肉飛走了。究其原因,都是兩個老闆還想再賭一把。宋衛平曾經說,和融創的合作可以看做是一場沒有頭緒的野合。最後老孫怒了,吞了一口樂視,卻發現這塊肉已經馊了,對于規模中國第四銷售幾千億的融創來說,這點錢或許不算什麼。

 

 

王石在馮侖的辦公室裡,跟姚振華當面杠到淩晨,王石指着姚振華罵,甚至指責野蠻人沒有資格控制萬科,姚堂主仍然面色不改:做生意嘛,就是要賭一把

 

一将功成萬骨枯,但無論是輸了還是赢了,大佬們已在中國房地産正史野史上留下了一灘墨寶。

 

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